ENG
by Charlotte Dedekam & Stefani E. Papadaki

Aldri før har fokuset på det grønne skiftet vært større. Bankene jobber kontinuerlig med å tilpasse kravene for å utstede grønne lån til kunder som tar bærekraft på alvor. Men risikerer vi at ordningene rammer skjevt, og at byggeiere med eldre bygg i porteføljene sine blir mindre konkurransedyktige i et marked i stor endring?


Hva er grønn finansiering?
Grønn finansiering er, kort forklart, lån og obligasjoner som har til mål å finansiere virksomheters klimavennlige aktiviteter. For eiendomsbransjen innebærer det blant annet at man kan få tilgang til lån med bedre vilkår dersom man oppfyller bankenes krav til «grønne» bygg og prosjekter – dermed gjør bankene det mer lønnsomt for eiendomsaktører som velger å satse på bærekraft.

Aktiviteter som skal kvalifiseres som grønne, må per i dag - i henhold til EU-taksonomien - være tilknyttet to av de seks miljømålene som omhandler klimaendringer og klimatilpasning. Vi kan imidlertid forvente at det vil komme enda flere krav i framtiden, som omhandler de fire andre miljømålene som taksonomien tar for seg: vannforbruk, sirkulær økonomi, forurensning og biologisk mangfold. Dette vil føre med seg en rekke endringer og utfordringer for alle bransjer i årene som kommer, eiendomsbransjen inkludert. 

 

Strenge krav til grønne lån
Med den nye handlingsplanen fra EU er det ikke lenger tvil om at bankene må påse at omsetningen til eiendomsaktører kan klassifiseres som grønn i tiden framover. Dette handler i stor grad om å redusere den finansielle risikoen ved å øke satsingen på bærekraftige aktiviteter - aktiviteter som vil føre til at eiendomsverdier øker eller, som et minimumskrav: opprettholdes over tid.

Undersøkelser viser at det lønner seg å satse på bærekraft: bare fra 2018 til 2019 økte investeringer i grønne lån og bærekraftsobligasjoner med 30%. Dette viser at interessen for bærekraft allerede er stor, og bare vil fortsette å øke i tiden framover. 

For å gjøre det enklere for kundene, har bankene som et første steg valgt å fokusere på energi når det gjelder utstedelse av grønne lån og obligasjoner. Energidata er relativt lett tilgjengelig for alle, og de fleste bygg har et energimerke. Siden energimerket beregnes på samme måte for alle bygg, legger det også et godt grunnlag for sammenligning. Nettopp derfor er det i dag flere banker som har valgt å følge EU-taksonomiens krav og satt energimerke B som minimumskrav ved utstedelse av grønne lån. 

 

Energimerkeordningen
Energimerket viser byggets energistandard, og det er byggets fysiske kvaliteter og tekniske installasjoner som legger grunnlaget for energiattesten. Energiattesten består av en energikarakter (A-G) og en oppvarmingskarakter (grønn-rød), og er gyldig i ti år fra utstedelsesdato. 

Energikarakteren baseres på en beregning av levert energi til bygget ved normal bruk – ikke byggets faktiske forbruk. Karakteren avhenger av bygningskategori, med ulike grenseverdier for å oppnå en bestemt karakter. Oppvarmingskarakteren tar utgangspunkt i hvilke energikilder som brukes til oppvarming av luft og tappevann, hvor bruk av fornybar energi – som fjernvarme – er gunstig, mens bruk av elektrisitet, olje og gass vil påvirke oppvarmingskarakteren negativt. 

Som nevnt tar ikke energimerkeordningen høyde for byggets faktiske energiforbruk, men et beregnet forbruk fra energimerket. I prinsippet betyr dette at et bygg kan ha energimerke C, men driftes tilsvarende et bygg med energimerke B, og vice versa. Byggets faktiske forbruk påvirkes av flere faktorer, som i hvilken grad bygget er automatisert og om driftspersonalet har kompetanse på energieffektiv drift av sine bygg. 

 

Men hva med de eldre byggene?
80% av byggene som skal brukes i 2050 er allerede bygget, og en stor andel av disse byggene har allerede flere tiår på baken – bygget i en tid da energieffektivitet var et fremmedord og bærekraft for de spesielt interesserte. 

Andelen bygg med energikarakter B eller høyere er i dag relativt lav, og enda lavere for eldre bygg som er oppført i henhold til eldre TEK-krav enn dagens. Å endre energikarakter er krevende arbeid, særlig for de eldre byggene hvor omfattende rehabiliteringer er nødvendig. Og selv med store oppgraderinger, er det flere eldre bygg som aldri vil innfri kravene som skal til for å oppnå energimerke B. Dermed er grønn finansiering ute av rekkevidde for flere aktører som sitter på eldre bygg - til tross for at de jobber kontinuerlig med energieffektiv drift og miljøforbedringer på byggene.  

Selv om det på generelt grunnlag er de nyeste byggene som presterer best i forhold til bankenes krav til grønn finansiering, er det fortsatt langt mer bærekraftig å rehabilitere eldre bygg i stedet for å bygge nye. Dette henger sammen med blant annet materialbruk og sirkulær økonomi.

 

Vi må tenke sirkulært og holistisk
Dessverre er det slik at miljømålet som omhandler sirkulær økonomi i EU-taksonomien enda ikke er publisert. Vi i Varig® håper på at eldre bygg - hvor energi og miljø er i fokus - også skal kunne høste goder i form av grønn finansiering, da vi vet at material- og ressursbruk også er viktige bærekraftsaspekter.

Dette handler i stor grad om å se det store bildet og tenke mer holistisk rundt bærekraft. Det er fort gjort å miste oversikten og glemme at store deler av utslippene til bygg kommer fra materialforbruket til nye konstruksjoner og fra selve byggeprosessen. Derfor blir det desto viktigere at alle aktørene rapporterer på det totale utslippet knyttet til både materialer, byggeprosess og driftsfasen – gjerne sett i et livsløpsperspektiv.

 

Flere krav
Heldigvis ser vi nå at det kommer flere krav fra bankene som er mer holistiske enn energimerkeordningen, som for eksempel krav om BREEAM-sertifisering. Slike sertifiseringer og metoder er viktige for bankene, da de legger flere bærekraftsparametere til grunn og samtidig danner et solid grunnlag for sammenligning. Dermed gir det bankene større spillerom når det kommer til metoder for å vurdere hvorvidt en eiendom kan klassifiseres som grønn eller ikke. 

Ifølge DNB-sjef Kjerstin Braathen, vil de neste årene preges av klimarisiko i bankenes kredittprosesser. DNB har allerede kommet med de første minimumskravene for grønne lån til næringseiendommer for nye og eksisterende bygg:

Nye bygg:

  • Sertifisering, BREEAM NOR minimum Very Good eller Svanemerket
  • Energiklasse minimum B

Eksisterende bygg:

  • Rehabilitering av eksisterende bygg med minimum 30 % energiforbedring

Vi i Varig ser på dette som en veldig spennende utvikling, da det betyr at eiendomsbransjen i stadig større grad kommer til å bli drevet av grønn finans. Dette er et veldig godt incentiv til mange eiendomsselskaper, da det gir aktørene en økonomisk motivasjon for å styrke fokuset på bærekraft og forbedringsarbeid på eiendommene sine. 

Vi har også et håp om at bankene og andre relevante aktører skal finne en god, felles metode for å vurdere bærekraftsprestasjonene til eldre bygg, og ikke utelukkende fokusere på energiforbruket i driftsfasen. Dette handler om å gjøre det mer lønnsomt å jobbe med bærekraft, også for aktører som sitter på eldre bygg. På denne måten sikrer vi oss at også disse aktørene får gode forutsetninger til å være med å dra lasset i det grønne skiftet, og fremdeles være konkurransedyktige i et marked i stor endring. Her kan en holistisk bærekraftsdefinisjon hos bankene hjelpe oss langt på vei.